ВАЖНЫЕ ВЕЩИ
Аналитика рынка, know-how в сфере недвижимости и полезная информация

Модные интерьеры

что новенького в мире дизайна интерьеров...

Начало года – это всегда ожидание чуда, сколько бы лет нам не было… Но чем мы старше мы становимся, тем отчетливее осознаем, что вовсе не обязательно ждать его до бесконечности, полагаясь на волю случая – мы можем, как говориться, «ускорить процесс», взявшись за дело сами. Для этого бывает достаточно изменить что-нибудь в себе… Или своем окружении. И, раз уж мы заговорили об окружении, то конечно, речь пойдет и о той среде, в которой мы живем - отдыхаем или работаем, которую вольно или невольно мы впитываем в свое сознание. И которая диктует свои правила. Что сегодня носят - мы, как правило, в курсе, а вот чем сегодня себя окружают – знают далеко не все. Об этом и о том, что новенького в мире дизайна интерьеров и пойдет речь в нашей статье.
Надо отдать должное современным тенденциям в декорировании интерьеров – они вполне демократичны и доступны каждому. Так, возникшая было манера украшать интерьеры претенциозной позолотой, постепенно сходит на нет и гламур уступает место эко-стилю с его солнечной «фишкой» - латунью, которая используется в самых разных интерпретациях: сверкающая и матовая, в ретро-, кантри- и современных стилях. Она отлично смотрится в качестве декора мебели и аксессуаров, особенно, в сочетании с деревом - это «идеальная пара» - вместе они очень эффектно выглядят и потому оба лидируют в списке самых модных материалов у всех дизайнеров мира.
Самый модный цвет сегодня – желтый. Его яркие и приглушенные оттенки украсят любой интерьер. Хотя, конечно, учитывая интенсивность этого цвета, в вопросах декорирования им помещений, лучше обойтись без фанатизма. Наоборот, он выгоднее будет смотреться в небольших количествах, в качестве акцентов в оформлении интерьера. Особенно зимой, когда, в целом, уже не жарко. В помещении со стенами, выкрашенными в желтоватый цвет, вы всегда будете чувствовать себя теплее и уютнее. Впрочем, именно в этом сезоне, вы можете от души поэкспериментировать: в моде желтые аксессуары, предметы кухонной утвари и оборудования, выкрашенные в желтый цвет: от текстиля на окнах и мебели до холодильника и кофеварок.
Эффектным дополнением в декоре и, вообще, «гвоздем программы» сезона 2015 станет… гвоздь. Обыкновенный мебельный гвоздь с металлической шляпкой превратился из функциональной вещи в декоративную безделушку, хорошо сочетающуюся с керамикой, металлическими и деревянными предметами. Нужно только точно выбрать гвоздь, подходящий вашему интерьеру, учитывая размеры, форму, старый или новый, ровный или кривой, а главное – куда его вбить. Интересно, что кроме гвоздя, дизайнерам полюбился и совершенно противоположный, во всех смыслах, аксессуар – перо. Из него сейчас делают букеты, гирлянды и, даже, вышивки.
Самое модное сочетание цветов в новом году – кораллы и бирюза. Свежие оттенки бирюзового цвета способны облагородить и оживить любой, даже самый скучный интерьер, но чтобы усилить эффект и подчеркнуть выразительность декора, бирюзу сейчас часто «подают» в оформлении сочных красных оттенков, которые ассоциируются с морем и солнцем. На втором месте, по популярности, стоит нарядное сочетание белого и бирюзового цветов. В дополнение к этим краскам, модными стали любые веревки, бечевки и шпагаты, с помощью которых можно легко (и довольно дешево) обновить интерьер - обвязать ими все, что попадется под руку. Можно не скромничать: в ход могут пойти фрагменты мебели (ручки и ножки), рамы зеркал, люстры, вазы, ширмы и пр. Чем неожиданнее, тем лучше.
Самый модный сейчас принт – «икат» - узор, которым не брезгует весь модный Олимп: Гуччи, Армани, Прада и прочие корифеи модного света. Наиболее популярным стало сине-белое переплетение, но вся прелесть этого орнамента в том, что он легко гармонирует, практически, с любым стилем – от классики до авангарда. В интерьерах, обычно, икат используют на стенах и в текстиле: на шторах и мебели.
Пуфы уже не первый год лидируют в списке популярности в мебельном свете. Их девиз: «возвращайтесь к общению» (которого сейчас стало катастрофически не хватать). Поэтому, обзаведитесь новыми пуфиками, пригласите в гости друзей, отнимите у них на входе смартфоны с планшетами и пообщайтесь от души – не пожалеете!
ОКСАНА ХОРСТ

Самые популярные квартиры в Праге

или что покупать, чтобы заработать на аренде в Чехии...

Ошибки, допущенные при выборе квартиры, которую вы потом собираетесь сдавать, бывают очень дорогими - в прямом смысле этого слова. Исправить их сложно, а иногда и невозможно. Ни собственные представления о том «что такое хорошо и что такое плохо», ни личные предпочтения, ни собственный вкус не должны повлиять на ваш выбор. Только понимание того, что нужно потенциальному квартиросъемщику – вот наше «главное руководство к действию».
Начинающие инвесторы часто спотыкаются именно на этом, - делится опытом директор крупнейшего в Праге агентства недвижимости VESSAN Сергей Веселин - они автоматически выбирают квартиру исходя из собственных предпочтений, как будто, собираются там жить сами. Понятно, что, например, успешный предприниматель и отец большого семейства не выбрал бы небольшую двухкомнатную квартиру, а это, как раз, отличный вариант для сдачи в аренду. Но не стоит впадать и в крайности, инвестиции в крошечную квартиру-студию, вызывающую приступы клаустрофобии – тоже потерянные деньги. С чего же начать, чтобы найти самый удачный вариант для инвестиции?
Отсекаем лишнее
Кажущееся многообразие выбора хороших инвестиционных объектов обманчиво. Например, коммерческие объекты, которые, как известно, приносят неплохую прибыль, требуют времени на раскрутку, больших вложений и довольно рискованы сами по себе. Регионов, куда стоит вкладываться тоже не так много: по сути, это Прага и Брно (в крайнем случае – крупные районные центры и «университетские» города). Что касается крупных объектов – больших квартир и домов, то даже если вы их купите в самом центре, напротив Пражского града, то стоимость их аренды будет так высока, что вы годами будете ждать арендатора (и все это время уходить в минус).
Чем 2+кк лучше квартиры-студии?
Вариант с гарсонкой или 1+кк (так в Чехии называют квартиру-студию) может вначале показаться весьма привлекательным: соотношение стоимости к прибыли довольно высокое и цены на них, обычно, приемлемые: в Праге такую квартиру можно купить 1,25 млн крон... Но к чему все эти выгоды, если стабильного арендатора будет сложно найти? Квартиру надо выбирать так, чтобы она отвечала требованиям большинства потенциальных клиентов, - подчеркивает Сергей Веселин. На аренду однокомнатной квартиры, обычно, претендует 1 человек, причем, как правило, с невысоким доходом. Двухкомнатные квартиры снимают, в большинстве случаев, семейные пары, т.е., есть некоторая подстраховка: если заболеет или потеряет работу один, то аренду будут платить с зарплаты второго.
Практика показывает, что арендаторы гарсонок не задерживаются подолгу на одном месте, а поиск новых клиентов в свою квартиру всегда отнимает время, что сказывается и на вашем кошельке. Кроме того, они больше подвержены изменениям в экономике и чаще других становятся неплательщикками, пусть и по объективным причинам (потеря работы, болезнь, сокращение зарплаты и т.д.), но вам от этого будет не легче.
Спектр квартиросъемщиков 2+кк уже сам по себе шире: это может быть и один человек, и два, и три, плюс, такие арендаторы, обычно, стабильнее. Двухкомнатные квартиры, конечно, подороже однокомнатных, но если вы уже накопили на гарсонку, например, те же 1,25 млн, то взяв на остальную часть стоимости кредит, вы его легко покроете арендной платой.
Три самых главных параметра для успешного выбора квартиры под сдачу в аренду
· Окупаемость: т.е., скорость возврата вложений, когда аренда станет чистой прибылью.
· Риски: насколько выбранная вами квартира подвержена падению цен, безработице и прочим экономическим спадам.
· Ликвидность: как быстро вы сможете квартиру продать.
На чем можно сэкономить
Итак, с категорией квартиры все понятно, но еще надо решить – покупать ее в панельном доме или в кирпичном? В частной собственности или кооперативе? Вашим потенциальным арендаторам без разницы форма собственности на квартиру - они выбирают исходя из соображений ее качества, а в этом смысле кирпичное здание предпочтительнее. При прочих равных условиях, доход с квартиры в кирпичном доме будет выше, даже если это квартира кооперативная. Зато купить квартиру в кооперативе можно намного дешевле. Особенно удачными считаются кооперативные квартиры, готовящиеся к переводу в частную собственность – ценность вашей инвестиции, в этом случае, скоро резко возрастает. Но перед покупкой уточните, все-таки, политику этого кооператива в отношении владельцев, сдающих квартиры в аренду: т.к. вы не являетесь прямым собственником, вам придется либо ее учитывать (все это вы найдете в Уставе кооператива), либо отказаться от этого приобретения. Иначе говоря, вложившись в хорошую кооперативную квартиру, вы заработаете больше, но и с большими рисками.
И покупать кооперативную квартиру придется исключительно на свои кровные: ее нельзя заложить в банке и, соответственно, получить под нее ипотеку. Исключение составляют варианты, если вы раздобудете в кооперативе подтверждение, что квартира в течение года будет переведена в частную собственность.
Суммируя все вышесказанное, можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что лучшим вариантом квартиры под сдачу в аренду является двухкомнатная квартира в кирпичном доме, оформленная в частную собственность.
ОКСАНА ХОРСТ

ДОГОВОР АРЕНДЫ В ЧЕХИИ

на что обратить внимание…

Хочется сказать - «на все». Несущественных деталей в договоре нет, но не буду утомлять вас перечислением всех пунктов, остановлюсь лишь на нескольких, которые арендаторы часто «пропускают», не придавая им большого значения. Но только «до поры, до времени»…
Первый пункт (он и в договоре идет первым) – кто владелец. И он ли подписывает договор? Или его уполномоченное лицо (с доверенностью)? И, если владелец, то он один или их несколько? Потому что, если владельцев несколько, то договор аренды должны подписать все. Или предоставить доверенности на подписание договора (я предпочитаю нотариально заверенные). Вполне может оказаться так, что если владельцев несколько, то у них могут быть разные планы на квартиру. Особенно, если это родственники и они в ссоре. Без подписей ВСЕХ владельцев квартиры договор аренды недействителен. Со всеми вытекающими последствиями.
Обратите внимание: сейчас особо «продвинутые» арендаторы пытаются сами сдать свободные комнаты, в снятых ими квартирах.. Признаюсь, мне бы такое в голову не пришло, но оказывается, люди додумались. Разумеется, такой договор недействителен (да там и договора может никакого не быть) а без него вы абсолютно не защищены.
Поэтому, всегда заранее проверяйте - кто является владельцем квартиры (эта информация в свободном доступе на сайте кадастра недвижимости https://cuzk.cz/ и ее проверка занимает 3 минуты.
Еще один пункт в договоре, который требует внимания: условия оплаты. Тут обычно все всё читают внимательно. Но забывают посмотреть на условия возврата «kauce» (возвращаемого залога), который идет отдельным пунктом или бывают не оговорен вообще. Арендатор автоматически думает, что получит залог обратно в день и час, когда вернет хозяину квартиру или проживет на эту сумму последний месяц. Это не всегда так. Уточните для себя этот момент, потому что это тоже про деньги.
Третье: срок расторжения договора. По закону он 3 месяца. Но в договоре этот срок может быть обозначен и месяц, и два. Нет железного правила – что лучше, но вы должны понимать, что если этот срок в договоре не оговорен, то действуют эти три месяца, если вы не договоритесь с хозяевами по-другому. И эти три месяца, вы должны платить аренду. Если вы считаете, что это слишком для вас долгий срок для окончание аренды, то обсудите этот момент с хозяевами заранее и внесите «свой» срок в договор (по ряду причин некоторые хозяева могут вполне согласится с сокращением этого срока).
И последнее: страхование ответственности арендатора. Этот пункт пока еще редко можно видеть в договоре аренды в качестве обязательного (в моем он, например, есть). Но в любом случае – сделайте себе эту страховку. Она стоит меньше 400 крон в год! В ГОД! И вы можете, как говориться, спать спокойно. Поверьте, никто специально не оставляет утюги включенными, не заливает специально соседей и т.д. Сделайте эту страховку – она не стоит тех нервов, которые вы потратите, если что-то пойдет не так.
Если вам нужна помощь в проверке договора аренды (и самой квартиры), который вам предложили к подписи – обращайтесь, у меня это стоит не дорого, гораздо меньше, чем если вы подпишите какие-то кабальные для себя условия.
Если вам нужна консультация или форма идеального договора аренды, одобренного палатой адвокатов и дополненная. на протяжении многих лет, «полезными» пунктами, учитывающими опыт развития событий многих и многих аренд – звоните, пишите.
ОКСАНА ХОРСТ

20 СПОСОБОВ УВЕЛИЧИТЬ ПРОСТРАНСТВО ГОСТИНОЙ

что делать, если новые «хоромы» тесноваты? То есть, в принципе, места хватает, но вот гостиная могла бы быть и побольше… 

Не отчаивайтесь, воспользуйтесь предложенными советами по увеличению пространства помещения, вернее, более рациональному его использованию.
Планирование – половина успеха
1. Заранее продумайте, как вы расставите мебель. И какую. Для этого, нарисуйте в крупном масштабе план гостиной и вырежьте из картона прямоугольники – будущую мебель, чтобы попробовать разные варианты ее размещения и не ошибиться с размерами. Этот нехитрый прием, известный «со времен царя Гороха» сэкономит вам массу сил и средств.
2. Помещение нужно максимально «открыть». Если гостиная расположена рядом с кухней – объедините оба этих пространства, убрав между ними перегородку (если только это не несущая стена). В качестве оптической границы, разделяющей их, подойдет барная стойка, которая не будет «дробить» пространство, но выполнит свою разделительную функцию. 
3. Объедините общей цветовой гаммой стены гостиной и смежной с ней кухни. Это не значит, что все нужно выкрасить в один цвет – достаточно сделать различие в оттенках, на основе общего тона. 
4. Замените классические распашные двери на раздвижные. Там, где можно, поменяйте сплошное «глухое» заполнение дверных полотен на стеклянное.
Как обставить гостиную?
5. Можно предположить, что самым сложным моментом станет размещение в гостиной дивана. Тут важно «не переборщить» с размерами. Забудьте о комплекте с двумя креслами - ту же функцию могут выполнять менее громоздкие подушки и банкетки. 
6. Размещая в гостиной диван, оставьте между ним и стеной двадцатисантиметровый зазор: во-первых, там может храниться складной столик и т.п., а во-вторых, это оптически увеличит глубину пространства. 
7. В небольшом помещении избегайте тяжелой на вид мебели. Главным критерием вашего выбора должна стать многофункциональность обстановки. 8. Не загромождайте пространство перед диваном. Лучше всего будут смотреться два маленьких стеклянных столика по краям дивана, которые можно сдвинуть, если они понадобятся для сервировки легкой закуски. 
9. Самая практичная мебель - на колесиках, которую можно без труда перемещать по всей гостиной.
10. Не перегружайте небольшое пространство излишне насыщенным декором. 
11. Не связывайтесь с традиционным шкафом-стенкой. Даже если он вам достался даром. Однажды втиснув его в гостиную, вы от него уже никогда не избавитесь. Лучше купите открытые полки, на которых можно разместить тот же объем вещей, но сохранить впечатление легкости, так необходимое маленькому пространству. 
12. Безусловными фаворитами среди аксессуаров и мебели для дизайна небольшого помещения являются стеклянные и металлические изделия, лаковые и пластмассовые поверхности – выбирайте их.
13. Куда пристроить стол, за который могут сесть сразу несколько человек? Например, к стене, если это откидной или сборный столик, которым вы будете пользоваться по мере необходимости. «Поиграйте» с его цветом и конфигурацией – из него можно сделать отличный декоративный акцент в гостиной. 
14. К столу вам понадобятся стулья. Для небольшой гостиной практичнее всего купить складные стулья. 
15. Вместо обычного телевизора купите плазменный экран. Повесив его на стену, вы сэкономите драгоценные сантиметры пространства. 
16. В небольшом помещении с открытой мебелью особенно важно поддержание порядка, все должно быть на своих местах. Разбросанные журналы и книги не производят впечателение раскрепощенности, скорее наоборот, нарушают гармонию. 
Игра с цветом и светом.
17. В отделке маленького помещения лучше использованть светлые тона и деликатные оттенки. Темные цвета и контрастные переходы применяйте осторожно, на небольших площадях - тогда они станут уместными элементами декора и выгодными акцентами. 
18. В качестве основной цветовой гаммы для гостиной подойдут пастельные тона. И более всего - голубой, который создает ощущение легкости и просторности помещения, но одновременно, он и слишком холоден, так что, тут лучше исходить из собственных предпочтений. 
19. Шторы, занавески (и жалюзи) должны соответствовать общей концепции гостиной и тоже производить впечатление легкости. 
Чем больше солнца будет в доме - тем лучше. Поэтому, в обрамлении окон избегайте темных тонов, отдавая предпочтение зеленоватым оттенкам. Тоже самое касается и ковров – самыми подходящими будут однотонные ковры или поверхности с ненавязчивым рисунком.
20. Всегда «к месту» в интерьере маленькой гостиной будут аксессуары, вытянутые по вертикали и свисающие растения. 

ОКСАНА ХОРСТ


золотые правила успешной сделки

продажа недвижимости в Чехии

Формула удачной продажи удивительно проста: идея продажи недвижимости, так или иначе, всегда связана с решением какой-либо проблемы: будь то желание поменять жилье на более комфортное или, наоборот, срочно нужны деньги и т. д. В любом случае, вначале нужно определиться с конкретной суммой, которая необходима, чтобы решить проблему, а потом сравнить ее с тем, что может вам предложить рынок, взамен на вашу недвижимость. Если вы «не совпадаете» - не стоит и начинать. По опыту могу сказать, что основная причина большинства неудач - ожидание чудес (от рынка, от покупателей, от природы и погоды).
Анализ рынка и что в итоге
Итак, что же может предложить нам рынок, за сколько мы можем продать свою квартиру или дом? Ошибка в этом вопросе и «зависание» объекта может стоить вам 20% рыночной стоимости квартиры: «лежалый» товар перестает интересовать клиентов.
Поэтому, нужно с самого начала постараться максимально точно высчитать реальную цену объекта. Прошерстите похожие варианты в вашем районе. Цены на выставленные квартиры, в среднем, на 5% дороже тех, за которые они потом в реале будут проданы. Так же стоит поступить и вам, если вы не торопитесь: дать цену чуть выше той, за которую собираетесь продать – на уровне рынка. Если, наоборот, вы торопитесь, то выставляйте объект на 5% дешевле среднерыночной цены – потенциальные покупатели это заметят.
Покупали веселились, продавали прослезились...
Еще один важный момент, который следует учесть и просчитать – это сколько же денег вы реально получите на руки. Кроме прочих расходов, отнимите налоги. Продавца касается только налог на прибыль - для физлиц он составляет 15% с разницы в цене, минус расходы.
Если вы, как владелец, прожили в своей квартире 2 года (и тому есть доказательства) или с момента ее покупки прошло более 5 лет, то вы автоматически освобождаетесь от уплаты налога на прибыль.
Разумеется, в цене объекта должны найти свое отражения и имеющиеся дефекты.
Итак, определившись, наконец, с ценой, вы можете понять – решит ли сумма, которую вы получите в итоге, ту ситуацию, ради которой все затевалось.
«Главное, чтобы костюмчик сидел»
Допустим, что да. Тогда - ближе к делу: пишем объявление о продаже. В нем постарайтесь перечислить главные преимущества вашей квартиры или дома, но избегайте превосходных форм и нудных текстов – нужна «золотая середина». Что касается недостатков, то скрывать их не стоит, но можно «смягчить эффект»: например, если вы живете далеко от центра, то можно подчеркнуть, что «на свежем воздухе, в зелени и тишине». К слову сказать: скрытые недостатки тоже прятать не рекомендуется: у покупателя есть право на возврат до 30% стоимости выплаченной вам цены, а у вас – опасность лишиться этих денег и погрязнуть в судах.
Есть ли у вас план?
Да, есть ли у вас план продажи – где и как вы будете предлагать свою квартиру? Один из самых перспективных ресурсов в Чехии для продажи жилья: sreality.cz. Это, конечно, платный сайт, но на нем ищут объекты большинство потенциальных покупателей.
Почувтвуйте разницу
Разумеется, вам нужно тщательно подготовить объект к продаже. Главное правило: ничего лишнего. И еще: подкрасить, подремонтировать объект стоит недорого, но позволяет продать его на 100 – 150 тысяч крон дороже. Никаких ярких цветов и претенциозных расцветок – только белые или светлые тона.
Сделайте хорошие фотки и запускайте ваше объявление в свет.
Анализ реакции
Известно, что если все сделано правильно, квартира продается в течение 2-3-х месяцев. Дом – до полугода. Если посещаемость вашего объявления низкая, нет звонков и просмотров – надо что-то менять. Причин застоя в продаже может быть всего три:
- завышенная цена
- неграмотная презентация
- слабый маркетинг
Других причин не бывает, поэтому, если чувствуете, что застряли - работайте с этими параметрами.
Просмотры - это не конец, а начало продажи
На просмотрах, как и на фотках, ваше жилье должно быть свободно от всего лишнего и личного. Никаких запахов, никаких зверей и, желательно, никаких людей. Кроме вас, конечно. Искусство показа заслуживает отдельного разговора, поэтому, мы не будем задерживаться на этом особенно долго. Помните, что решение о покупке клиент принимает, обычно, в первые 30 секунд просмотра - отсюда и пляшите.
Оформление сделки
Опять же, в двух словах не расскажешь, да без опыта я бы никому и не посоветовала этим заниматься, но главное, что вы должны понимать и отслеживать - это условия хранения и выплаты денег. В Чехии существует только три надежных способа: у адвоката, у нотариуса и в банке.
Кадастр
В кадастре недвижимости документы по переоформлению лежат, в среднем, 25-30 дней. Кооперативные квартиры в кадастре не переоформляются.
Перевод и переезд
Непосредственное ваше переселение из квартиры, обычно, должно состояться через 5-10 дней после записи нового владельца в кадастре недвижимости. Одновременно переписываются счетчики и составляется протокол передачи объекта.  
Продавать самим или через риэлтора?
Здесь есть одна тонкость... Практически все владельцы квартир – люди умные, достигшие серьезных результатов. Поэтому, будучи уверенными в своих силах по жизни вообще, они часто решают, что и продажа квартиры - дело несложное. Это действительно так, если у вас есть:
· опыт продажи недвижимости;
· знание чешского законодательства,
· знакомый юрист, специализирующийся на недвижимости,
· каналы продажи (умиляет наивные предположения, что достаточно задать объект на паре русских сайтов, рассказать знакомым и - дело в шляпе),
· деньги на рекламу,
· умение договариваться,
· вагон времени,
· железные нервы.
Если чего-то из этого списка не хватает, скорей всего, вы обречены на неуспех. Даже если не брать крайние случаи, когда продавец может просто стать жертвой обмана.
Если продавать с риэлтором, то его, лучше всего, выбирать по рекомендациям – это единственный критерий и гарантия качества в этом вопросе.
Поместить в одну статью все рекомендации по продаже жилья, как вы понимаете, невозможно. Но даже если вы воспользуетесь хотя бы тем, о чем было сказано выше, то как минимум, избежите многих ошибок. Поэтому, успехов, дорогие владельцы! Если понадобиться помощь – не стесняйтесь позвонить или написать.

ОКСАНА ХОРСТ

Ипотека или аренда

за и против...

Вообще-то, это вопрос из категории «вечных»: быть или не быть, покупать или снимать? Однозначного ответа на этот вопрос нет и не может быть: экономическая ситуация и условия получения кредита на протяжении лет постоянно меняются и в разное время делают выгодным либо покупку, либо аренду жилья. Нельзя сказать, что я большая сторонница аренды – на мой взгляд это путь в никуда, однако, у многих просто нет выбора: на собственное жилье у многих не хватит ни собственных средств, ни полученного кредита. Остается аренда. Но. Практика показывает, что она тоже временами растет в цене и еще как! Поэтому, все плюсы и минусы в дилемме «покупать жилье или снимать» по-прежнему в игре.
«За» и «против»
Интересно, что у разных возрастных категорий они свои. Молодежь, как правило, не склонна связывать себя обязательствами вообще и с банком в частности. Молодым людям нужна свобода, чтобы выбирать и пробовать - локальная привязка к конкретной квартире, так или иначе, сужает их границы и возможности. В их ситуации аренда – неплохой вариант: жилье можно менять в соответствие с местом работы, семейным положением и потребностями, доходом и амбициями. И «стартовый капитал» в этом случае относительно невелик: 2-3 размера аренды. Т.е., аренда – это недорогой вариант решения жилищного вопроса с возможностью маневра. Чего не скажешь о купленной квартире.
Те, кто постарше и уже определился с работой, в семейных отношениях, своими предпочтениями, запросами и достатком, обычно «созревают» на покупку жилья. В их ситуации возможные изменения и нестабильность условий аренды (повышение стоимости, прерывание) могут иметь бОльшие риски, чем обязательства перед банком. Да и «подкожный жирок» в виде сбережений подкапливается.
Но деньги вперед…
Если аренда, скажем так, «бюджетный» вариант решения жилья, то покупка своей квартиры изначально дороже, даже в ипотеку: для начала нужно иметь, как минимум, 10-30% собственных средств от стоимости квартиры (на сегодня это порядка 600 – 1 200 000 крон). Будут это накопленные деньги или одолженные (у знакомых, родственников, в качестве потребительского кредита) – не важно, просто они должны быть. Если эти деньги есть, то вопрос оформления ипотеки – дело техники: нужно правильно сыграть эту партию с банком.
Не всегда выплаты банку будут меньше, чем за арендованное жилье… Особенно, если Чешский Народный банк продолжит свою политику усложнения жилищного кредитования – все больше людей останутся без шансов на покупку собственной квартиры и будут вынуждены снимать жилье. Но тут важно мыслить стратегически.
Для многих, это ответ на вопрос – покупать или снимать. Но вы должны понимать: аренда – это чистая потеря денег, а выплачивая кредит банку, мы теряем только то, что идет на погашение его процентов. Хотя, если сравнить общую стоимость аренды и общие выплаты процентов, то ипотека во всех случаях будет выгоднее.
Риски
Мы все по-разному относимся к наличию долга. Некоторые люди категорически не приемлют идею долговых обязательств на 20-30 лет… или им не с кем разделить это бремя. Но рискуете вы в любом случае – хоть снимаете жилье, хоть берете его в ипотеку: если не будете выплачивать кредит банку – можете остаться вообще ни с чем, а снимая жилье – подвержены настроениям и финансовым аппетитам хозяев. Т.е., здесь каждый выбирает для себя наиболее «комфортные», с психологической точки зрения, риски. Готового рецепта нет.
Исходя из своей ситуации, вы можете «примерить» на себя – какой из вариантов вам ближе экономически и психологически. Нередко психология превалирует в решении вопроса. Или стиль жизни. Хотя экономически, в конечном итоге, покупка выгоднее. И в Чехии эта идея преобладает. Но так думают не везде.
Например, американцы: всем известно насколько они легко относятся к смене жилья, потому что в приоритете у них работа, а не район проживания. Там аренда, как раз, наиболее рациональный вариант, пока человек не «осядет» окончательно и им пользуется большинство населения страны.
В Европе тоже есть государство, где больше снимают жилье (60%), чем покупают – это Швейцария. За ней следуют наши соседи: Германия (50%), Австрия (45%), а также, Турция и Дания (по 40%). В этих странах съем жилья является нормой – сам рынок аренды хорошо развит и хватает подходящей для этого недвижимости. В Чехии, кстати, этот сектор жилья бурно развивается – многие застройщики предлагают квартиры, уже приспособленные под сдачу в аренду и таких проектов будет больше.
На другом конце спектра: Хорватия, Македония и Румыния. Здесь менее 10% людей снимают квартиры, согласно исследованиям компании Savills.
В остальных европейских странах примерно 30% населения не покупают, а арендуют жилую недвижимость.
ОКСАНА ХОРСТ

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ БУДЕТ ПЛАТИТЬ АРЕНДУ ИЗ-ЗА КОРОНОВИРУСА И КАРАНТИНА?



Этот вопрос мне сейчас задают многие владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду - ближайшие недели и месяцы эта тема коснется многих арендодателей. Что с этим делать? Меня, как инвестора, и непосредственно моих клиентов эта тема тоже волнует, но в меньшей степени. Дальше объясню почему. А пока порассуждаем вместе.
Мы с вами оказались в совершенно необычной и довольно неприятной ситуации, когда из-за карантина и закрытия многих предприятий большое количество людей остались без дохода или с урезанной зарплатой.
Не секрет, что аренда жилья составляет в бюджете обычного арендатора «большую половину», т.е., значительную часть бюджета. С учетом происходящего, этот бюджет у многих квартиросъемщиков пошатнется - в той или иной степени. Поэтому, в недалеком будущем ко многим хозяевам квартир придут их арендаторы с просьбой о снижении стоимости аренды. Что с этим делать?
Из «готовых рецептов» есть только один: если ваш арендатор раньше исправно платил, бережно относился к вашему имуществу, но оказался в сложной финансовой ситуации, то наверно стоит пойти ему навстречу – так или иначе ситуация разрешится и вряд ли он в дальнейшем не оценит ваш встречный шаг и не сдержит новых обязательств. Тем более, что расставшись с ним, вы на те же деньги сейчас вряд ли найдете нового арендатора, только потеряете время (читай деньги). И, кстати, еще неизвестно кто будет новый арендатор.
Поэтому, если вы решили найти со своим арендатором разумный компромисс в этой непростой для всех ситуации, важно все ваши новые договоренности об отсрочке или снижении стоимости аренды подробно прописать в дополнении к договору.
И вот, наконец, почему я не очень переживаю за своего квартиросъемщика, равно как и те мои клиенты, которым я находила арендаторов. Все они «проверенные» люди – их нет в реестрах должников, они не входят в категории риска, заплатив реалитке, они прошли фильтр достатка средств и вероятность того, что они способны сами «разрулить» ситуацию очень велика.
Если у вас качественный договор аренды, то в нем четко прописана суть происходящего: как хозяин, вы не просто получаете арендную плату, а предоставляете услуги по проживанию и берете за это вознаграждение.
Арендодатель такой же поставщик услуг, как любое другое юридическое лицо, предоставляющее, например, коммунальные услуги.
Опять же, в нормальном договоре аренды прописаны все механизмы решения ситуации, на случай, если «что-то пошло не так».
Не пренебрегайте качественным договором аренды – в любой сложной ситуации он работает, даже сейчас.
Если вам нужна помощь в сдаче, и вы ищите надежного арендатора – обращайтесь – мы знаем как его найти.
ОКСАНА ХОРСТ

ОШИБКИ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ЧЕХИИ



Если вы не инвестор, то можно предположить, что не слишком часто покупаете себе квартиры: среднестатистический житель Чехии делает это 1 – 2 раза в жизни. А не делая это часто, сложно набраться опыта и избежать ошибок, связанных с приобретением жилья. Если у вас есть специалист, к которому можно обратиться за помощью – это сразу облегчает весь процесс и избавляет от лишних рисков. Но иметь хотя бы общее представление о том «что к чему» не повредит никому. Тем более, что ошибки в сфере недвижимости обходятся довольно дорого…
«Семь раз отмерь, один отрежь»
Список типичных «проколов» довольно велик, но мы коснемся лишь самых распространенных. Возглавляет его пресловутая спешка… «Семь раз отмерь, один отрежь» - ценность этого совета сложно переоценить и эта та основа, на которой базируются остальные правила – не бог весть какие сложные, но эффективные, несмотря на свою кажущуюся простоту.
Доверяй, но проверяй
Итак, понятно, что первое, о чем покупателю следует позаботиться, это о чистоте сделки, т.е., об отсутствии долгов на квартире (в виде экзекуций, коммунальных платежей и прочих обременений). Удивительно, насколько бывают доверчивы покупатели… Или ленивы… Природу этого явления сложно объяснить, но далеко не все утруждают себя этой проверкой. Хотя, для этого нужно всего лишь взять выписку из кадастра недвижимости, где имеющиеся ограничения всегда прописаны, если они вообще есть.
Ну или хотя бы проверить объект в интернете, на сайте http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, где приводится сокращенная версия выписки из кадастра. Там же, кстати, можно потом отслеживать и непосредственно ход сделки: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberRizeni.aspx.
Следует отметить, что наличие записей в разделах «С», «D», «E» и «F» в самой выписке - еще не основание поставить на сделке крест. Но повод насторожиться: ограничения бывают разные:
· ипотека, т.е., залоговое право банка на объект (zástavní právo) – с этим нет никаких проблем: банк не будет чинить вам препятствия, если получит все причитающиеся ему денежки. Сделка будет длиться дольше, но не несет в себе опасности, если только вы не отправите деньги напрямую в банк, а на хранение к нотариусу, адвокату или на специальный банковский счет;
· вечное бремя (věcné břemeno) – уже сложнее, в том смысле, что оно бывает технического характера - это-то, как раз ерунда, а вот если в выписке из кадастра в разделе «С» числится жилец, то покупать эту квартиру можно только в два этапа: первый - жилец «выписывается» из квартиры. Как? – Это задача продавца, вы на это повлиять, практически, никак не можете. Второй этап: когда вам будет предъявлена «чистая» выписка из кадастра (без жильца) совершается непосредственно сама сделка купли-продажи;
· экзекуция (exekuce). Купить квартиру с этой отметкой, не обратив на нее внимание, было бы грубейшей ошибкой, потому что, в этом случае, вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Но. Не торопитесь сразу отказываться от такой сделки, свяжитесь с экзекутором и, если с ним можно договориться и у вас есть хороший юрист, то вы можете купить эту квартиру с большой скидкой – до 30-40%.
Еще один момент, на который следует обратить внимание, это владение участком под домом: новый закон предписывает, чтобы у этих субъектов был один и тот же хозяин. Т.е., покупая дом, обратите на это внимание и будьте готовы к тому, что вас может обойти хозяин участка, который, в этом случае, имеет Předkupní právo.
Если в выписке из кадастра указано несколько владельцев, то на договоре, потом, должны будут стоять все их подписи.
Подводя итог сказанному: очень важно, подписывая договор купли-продажи, иметь в руках свежую выписку из кадастра и быть в курсе всех имеющихся ограничений. Не стесняйтесь о них спрашивать владельца и риэлтора.
Отдельно следует сказать о форме владения квартирой – лучше покупать на фирму или на физическое лицо? Однозначно, на физическое лицо. Хотя бы уже потому, что прожив в квартире 2 года или по истечение 5 лет с момента покупки, вы освобождаетесь оплаты налога с прибыли. Если же квартира куплена на фирму и вы продаете квартиру с наценкой, то этот налог (15%) придется платить в любом случае. Сейчас, когда закон Чехии позволяет покупать недвижимость иностранцам на себя лично, многие задумались о том, чтобы перевести квартиру с фирмы на себя как на физическое лицо. Но в этом случае нужно будет заплатить налог 4% от стоимости объекта, что конечно, многих останавливает. Чтобы избежать этой «лишней траты» разработаны некие «серые схемы», которые, не могут похвастаться чистотой, но для многих это вариант не потерять деньги на ровном месте.
Скупой платит дважды…
Вторая распространенная ошибка – это погоня за дешевизной. Все мы знаем, что чудес не бывает, но все равно попадаемся на эту удочку… Если цена объекта заметно ниже рыночной, то не впадайте в эйфорию, не торопитесь с внесением залога, а постарайтесь выяснить причины такой «подарочной» цены. Не дайте самим себя уговорить и усыпить собственную бдительность представлениями о глупом продавце, который не ориентируется в ценах на жилье… Открою вам небольшой секрет: владельцы недвижимости если и ошибаются со стоимостью своей квартиры, то только в свою пользу. Так что, встретив такой вариант, изучайте объект и документы, трясите продавца и соседей, но найдите настоящую причину уступки в цене.
Кот в мешке
Третья частая ошибка – классическое приобретение «кота в мешке»: покупка жилья без серьезного контроля состояния объекта. Здесь можно порекомендовать либо обратиться к техническому инспектору, который проведет анализ и предложит вам реальную картину состояния объекта, либо самим провести исследование, хотя в этом случае, вы рискуете пропустить существенные детали и не увидеть недостатки, которые могут быть просто скрыты от глаз. Особенно это касается электропроводки, водопровода и канализации. Обратите внимание: серьезные недостатки, требующие исправления, могут и должны найти свое отражение в цене объекта. Т.о., потратившись на техническую экспертизу, вы можете заметно выиграть в цене квартиры. Это подсказка.
Четвертая ошибка, которую, к сожалению, нередко совершают наивные покупатели, это отправка денег за квартиру напрямую продавцу. В этом случае можно быть уверенными только в том, что если что-то «пойдет не так» и сделка не будет проведена в кадастре недвижимости, то своих денег, по крайней мере, в полном объеме, вы никогда не увидите. Чтобы этого избежать, придумана простая схема, которая защищает интересы всех участников сделки: до момента оформления вас собственником, деньги хранятся у нейтрального доверенного лица (нотариус, адвокат, банк). Причем, пока сделка в кадастре не прошла, продавец будет кровно заинтересован решать все вопросы связанные с дополнением необходимых документов, потому что без этого он денег не получит.
Что написано пером, то не вырубишь топором
Еще один промах, который совершают покупатели и о котором хотелось бы напомнить: устные договоренности. Их просто не должно быть, все только на бумаге – в форме договора и дополнений к нему.
Операция «кооперация»
Отдельных слов заслуживают кооперативные квартиры. С одной стороны «купить» их очень легко, для этого даже не нужно оформлять сделку в кадастре. Но. Нужно понимать, что вы покупаете не квартиру, а долю в кооперативе и не становитесь непосредственно собственником жилья, а только ее арендатором у кооператива. Теоретически, нужно быть готовым к тому, что у вас могут возникнуть ограничения в правах, причем, буквально на ровном месте. Вам элементарно могут не разрешить сдавать «вашу» квартиру… или претендовать на часть дохода с нее. Не редки случаи дискриминации иностранцев на уровне кооперативных Уставов, которые вы, конечно, можете оспорить в суде и даже выиграете дело, но вы же не ради этого покупаете квартиру… С одной стороны, управление кооперативом не должно вмешиваться в ваши дела и даже не имеет на это право, но на практике, при желании, вполне в состоянии отравить жизнь любому, даже очень симпатичному иностранцу. В общем, прежде чем внести деньги за кооперативную квартиру, обязательно прочтите Устав и узнайте настроения Управления кооперативом – если они не подвержены приступам ксенофобии.
Поскольку список всего, от чего хотелось бы покупателей предостеречь (не говоря уже о нюансах) довольно велик, а в рамках одной статьи всего не перечислишь, в конце я привожу ряд практических рекомендаций, следуя которым вы, скорей всего, не совершите ошибок:
· осмотру понравившейся квартиры уделите достаточно времени и проводите его днем;
· кроме квартиры обратите внимание на то, в каком состоянии общие помещения в доме, осмотрите все относящиеся к квартире складские помещения и гараж;
· внимательно отнеситесь ко всем приборам, которые останутся в квартире, когда вы туда переедите (кухонная техника, котел и пр.) – насколько они функциональны и безопасны;
· перемерьте квартиру, чтобы убедиться, что заявленное в договоре количество квадратных метров соответствует реальности;
· прогуляйтесь пешком до остановки, к магазину, по соседним дворам и обратите внимание – насколько чисто вокруг (или не очень), кто вас окружает и т.п.;
· покупая квартиру в старом панельном доме будьте готовы к тому, что придется «скидываться» на его утепление и реконструкцию, что неизбежно повлияет на размер коммунальных платежей – они могут оказаться неожиданно высокими;
· покупая новую квартиру, построенную в период с 1.1. 2009, строители должны вам передать, так называемый, «энергетический паспорт» (průkaz energetické náročnosti), где указаны параметры энергопотребления в квартире и объемы платежей;
· не экономьте на экспертах для оценки состояния квартиры, которую планируете купить (особенно это касается строительных вопросов и юридической части).
ОКСАНА ХОРСТ

С РЕАЛИТКОЙ ИЛИ БЕЗ?



Этот вопрос задают себе и сами владельцы недвижимости, которые хотят ее сдать или продать, и их клиенты – покупатели и арендаторы. Равнодушных в этой сфере нет: и сторонники проведения сделки через агентство недвижимости и его противники всегда готовы перечислить массу железных аргументов «за» и «против» - каждый в свою пользу. Но давайте посмотрим на ситуацию со стороны.
Каковы минусы или почему некоторые владельцы недвижимости не хотят сотрудничать с риэлторами?
Давайте честно: в ряде случаев, этот отказ продиктован экономией средств. Правда, кажущейся: владельцы, в этом случае, остаются, практически, не защищены – ни перед уловками искушенных покупателей, ни перед мошенниками, но это их беспокоит меньше, чем необходимость платить проценты со сделки. Таких, владельцев, на самом деле, немного: подобный адреналин большинству не нужен даром.
Другая причина, по которой хозяева сами продают и сдают свои объекты – собственные амбиции и кажущаяся простота: ну правда, чего сложного: дали объявление, пришел покупатель, ударили по рукам, подписали договор, получили деньги, заплатили налоги и спим спокойно. Справедливости ради стоит сказать, что сам процесс, в общем-то, в этом и состоит. Но на каждом из этих этапов, начиная с подачи объявления о продаже или аренде, возникают свои вопросы, например, с тем же объявлением: куда его давать, а куда бесполезно? Сколько оно будет стоить и как вообще расходовать бюджет на рекламу? Как составить «продающий» текст и сделать качественные фотографии? На что клиенты реагируют, о чем писать, а о чем не стоит? Как еще можно дать о себе знать? В какое время суток и по каким дням недели реклама наиболее эффективна? Так что, пока мы доберемся до пункта «получили деньги» (если вообще доберемся), пройдет немало времени. А время дорого.. Тем более, что неграмотно выставив квартиру на продажу, владелец не только не привлечет клиентов, но и через три месяца превратит ее в «висяк» - объект, который всем потенциальным покупателям намозолил глаза и начал вызывать подозрение, что с ним что-то не так. Решить эту ситуацию можно только снизив цену на 10% ниже рыночной стоимости. К слову сказать, стоимость услуг риэлтора колеблется в пределах от 3 до 5%. Вот и считайте…
Причем, ошибки с неправильной подачей объявления – это еще, как говорится, «цветочки» по сравнению с ошибками в договоре купли-продажи – тут можно остаться и без денег, и без квартиры. Но это уже целая тема отдельной статьи…
По моим наблюдениям, основная и настоящая причина, по которой владельцы недвижимости отказываются от продажи через агентства – это их печальный опыт общения с конкретными риэлторами: обман, недобросовестность, непрофессионализм и просто равнодушие к их нуждам… Тут действительно сложно что-либо возразить: новоиспеченных «риэлторов» с офисом на кухне, которые вчера были таксистами и кухарками, а сегодня решили стать агентами по недвижимости – много. Владельцы, по сути, от их непрофессионализма не защищены, понимают это и не хотят связываться ни с кем: ни с хорошим, ни с плохим агентством, ни с хорошим, ни с плохим риэлтором.
Понятно, что «обжегшись на молоке, дуют на воду», однако, практика показывает, что самостоятельная продажа квартиры чревата бОльшими рисками, чем вероятность нарваться на недобросовестного риэлтора. Тем более, что «вычислить» его довольно легко: по вопросам, которые он Вам задает и по ответам на Ваши собственные вопросы.
Немного иная ситуация со сдачей объектов в аренду. Считается, что сдать помещение намного проще и быстрее самим, чем через агентство: арендатор не платит проценты посреднику и в этом - вся прелесть ситуации. Это даже часто подчеркивается в самих объявлениях: «от владельца» - типа не платите провизию. Сдать квартиру (дом, офис, магазин ресторан и т.д.), в этом случае, действительно быстрее и проще, но что вы имеете в результате? Через пару месяцев - неплательщика? Который поживет в вашей квартире, съедет не заплатив, а то еще и прихватив что-нибудь с собой (потому что ваш договор аренды был просто скачан с интернета и никак не защищает ни вас самих, и ваше имущество)? Конечно, не факт, что именно так все и произойдет, но «реалитка» – хороший фильтр и «лакмусовая бумажка» платежеспособности потенциально арендатора.
Покупатели гораздо охотнее обращаются в агентства недвижимости: плюсы налицо - колоссальная экономия времени, сил и нервов. А зачастую и денег, потому что, многие расходы «реалитка» берет на себя, умеет торговаться и договариваться. Плюс, многие знают, что далеко не все объекты недвижимости официально выставлены на продажу: во внутренних базах у агентств бывают квартиры (а чаще дома, а еще чаще – коммерческие объекты), владельцы которых, по ряду причин, не хотят, чтобы знали об их намеренье продать объект.
Надеюсь, мне удалось сохранить объективность, описывая основные «за» и «против» риэлтора – выбор в любом случае за вами. Но если вам повезет найти «правильное» агентство и опытного риэлтора, который будет реально защищать ваши интересы - выгоды работы с ним совершенно очевидны. Успешных сделок в недвижимости!
ОКСАНА ХОРСТ

КООПЕРАТИВНАЯ КВАРТИРА В ЧЕХИИ

покупать или нет?


Этот вопрос мне задает, практически, каждый второй клиент, кто обратился за покупкой жилья в Чехии: все об этом что-то слышали, но толком так и не поняли – покупать или нет. У них есть как плюсы, так и минусы. Поэтому, поговорим о кооперативных квартирах подробнее: о выгодах их приобретения и о том, чего эти выгоды могут стоить.
Вначале хорошие новости: кооперативные квартиры заметно дешевле среднерыночной цены. В этом, собственно, и состоит их главное и основное преимущество по сравнению с квартирами в частной собственности.
Второе их достоинство – это скорость оформления сделки: без подачи заявления в кадастр и длительного ожидания - просто приходите в управление кооперативом с продавцом и переписываете, по обоюдному желанию, квартиру на себя, уплатив небольшой взнос.
На этом преимущества кооперативных квартир, пожалуй, заканчиваются…
Что сулит нам обратная сторона медали или почему же они так дешевы?
Самый большой недостаток у кооперативных квартир – это то, что они, по сути, не являются вашей собственностью. Вы покупаете не квартиру, а долевое участие в кооперативе. А владельцем квартиры является сам кооператив (читай управление). Не хочу вас пугать, но теоретически нельзя исключить ситуацию, что по каким-то причинам члены кооператива проголосуют против того, чтобы вы оставались в кооперативе с ними наравне. И вы можете остаться без квартиры и без права на какую-либо компенсацию за исключение. Впрочем, до исключения дело может и не дойдет, но подвергнуться давлению кооператива вы можете – по разным вопросам (национальность в том числе). Не говоря уж о том, что не являясь собственником, вы должны будете все свои действия согласовывать с кооперативом, например, сдачу квартиры в аренду, переделки в квартире, да еще и приплачивать за решение своего вопроса.
У этой проблемы есть решение: несмотря на то, что многие кооперативы состоят из людей возрастом постарше и довольно консервативных, тем не менее, есть и прогрессивные, которые на общем собрании кооператива постановили, что его члены могут выкупить свои квартиры у кооператива. В этом случае, вы, оформив на себя долевое участие и выплатив кооперативу остаточную стоимость, можете квартиру приватизировать и оформить ее на себя, в частную собственность.
Такие квартиры (с правом перевода в частную собственность) стоят не намного дешевле частных. Если вы решите купить такую квартиру, то обязательно найдите постановление в Уставе кооператива пункт о возможности перевода квартиры в частную собственность.
Впрочем, это не единственное, что вам бы следовало проверить перед покупкой. Прочесть Устав не помешает в любом случае – там могут быть «нюансы». Такой, например, что иностранец, претендующий вступить в кооператив, должен будет сделать «специальный» взнос в размере 150 000 крон. Таким образом, многие кооперативы пытаются защитить себя от иностранцев. Прописать этот запрет в Уставе они не могут, а вот установить высокий вступительный взнос – пожалуйста. Т.е. он тоже, по сути, является дискриминацией, но кто это будет доказывать и зачем стремиться вступить в кооператив, где вас откровенно не хотят и не ждут?..
Это что касается формальной стороны дела, а в реальной жизни вам совершенно запросто могут сказать по телефону, что «вас не берут в космонавты», т.е., «иностранцев не принимаем». Словом, отношение управления и самого данного конкретного кооператива к иностранцам, вам нужно знать раньше, чем вы внесете залог за кооперативную квартиру.
Еще один минус, о котором надо помнить, выбирая кооперативную квартиру, это нежелание банков давать под такой объект ипотеку: вы не можете заложить недвижимость, владельцем которой не являетесь и никогда им не будете (у вас только долевое участие). Исключения составляют квартиры, как раз, готовые к приватизации: банку понадобятся гарантии, что в течении года квартира будет переведена в частную собственность. Для этого, соответственно, необходимо выплатить остаточную стоимость квартиры кооперативу и вот тут может возникнуть проблема: как ни странно, но не все кооперативы с этим могут согласиться. Причины могут быть разные, но сути это не меняет.
Либо, вы можете заложить в банке другую свою квартиру, если, конечно, она у вас есть.
Словом, варианты есть, но это будет стоить немало усилий и времени для сбора необходимых документов.
И последний момент, характерный для кооперативных квартир: высокие коммунальные платежи - ими всегда интересуйтесь заранее. Дело в том, что подавляющее большинство кооперативных квартир расположено в панельных домах, которые, чем дальше, тем меньше соответствуют текущим нормам проживания и расхода тепла. Поэтому, многие кооперативы вынуждены брать кредит на, так называемое, «затепление фасадов», а потом распределять его выплату между всеми участниками кооператива. Эта выплата выливается в кругленькую сумму, которую кооператив собирает с жильцов в качестве взноса в фонд капитального ремонта. К этому добавьте расходы на воду и носители энергии. В результате, в месяц может «набегать» по 5 – 6 тысяч крон за не такую уж и большую квартиру.
Подводя итог всему сказанному, хочется подчеркнуть, что приобретение квартиры само по себе мероприятие не из простых, требующее специальных знаний и опыта, но что касается кооперативных квартир (если говорить о нас иностранцах), осторожность важна дважды. Несмотря на кажущуюся их дешевизну и простоту. И «игра стоит свеч», если только вы обладаете скромным капиталом, ипотека вам «не светит» и вы полны энергии, если не заплатить, то по крайней мере, «выбегать» все необходимые документы и решения.
ОКСАНА ХОРСТ

НАДУВАТЕЛЬСКИЕ ТРЮКИ НЕСЕРЬЕЗНЫХ РИЭЛТОРОВ


Сегодня мы поговорим о нас, о риэлторах. Отношение к нам самое разное: некоторые нас ценят, некоторые – избегают, а кто-то и просто терпеть не может. Откуда такой большой разброс? Пожалуй, только полиция и милиция в странах бывшего Союза вызывают сходные (и столь же противоречивые) эмоции…
Вначале меня это удивляло, но потом, посмотрев на некоторых своих коллег, я поняла в чем дело: поскольку «стать» риэлтором труда не составляет, иногда бывает достаточно просто им назваться, то и качество работы бывает соответствующим или просто никаким. Что естественно вызывает неприятие и даже отвращение к подобного рода «работникам».
Что характерно, один такой недобросовестный товарищ способен «затмить» работу 10 приличных риэлторов. Помнить, в основном, будут о нем, а не о тех 10-ти нормальных. Как говорится: «то ли он украл, то ли у него украли… а осадочек остался».
Распознать риэлтора с которым «каши не сваришь» можно уже в самом начале общения – ниже я привожу несколько характерных признаков такого «сомнительного» поведения.
1. Обещание «золотых гор» и необоснованное «назначение» (а не расчет) стартовой цены за объект.
2. Отсутствие стратегии продажи.
3. Необязательность.
4. Два слова об электронной подписи договора об услугах (на специальном планшете). Это наверно хорошо и правильно, но этим часто пользуются, подсовывая на подпись договор с кабальными условиями для владельца: на чужом компе не всегда все можно быстро и достаточно подробно прочитать и рассмотреть. А вам рассказывают, что просто заполняют форму… Внимательно читайте.
5. Псевдопокупатель, которого приводят в качестве подтверждения, что у них клиенты на покупку есть. Обычно это видно.
6. Давление по срокам.
7. Некомпетентность. Незнание деталей предстоящей сделки.
Это, конечно, не весь список, но основной. Почему я решила об этом написать? У меня есть правило: о конкурентах – либо хорошо, либо никак. И обычно я его придерживаюсь, но иногда, пообщавшись с владельцами, которые нарвались на несерьезного риэлтора, который не только им не помог, а больше навредил, мне хочется как-то предостеречь от ошибок других.
Простой пример: квартира, которая из-за неправильно назначенной цены «провисела» в объявлениях больше 3 месяцев неизбежно «протухает» и потенциальные клиенты, которые постоянно мониторят рынок, теряют к ней интерес, подозревая, что скорей всего, с ней что-то не так. И потом, продать такую квартиру можно только лишь вначале сняв ее с предложения на несколько месяцев (а время – деньги) или продав ее дешевле на 10% даже среднерыночной цены. Ну прочее – об этих «косяках» можно говорить бесконечно.
Мне нравится продавать объекты дорого и строить долгосрочные отношения с клиентам, я получаю массу удовольствия от чисто и качественно сделанной работы – как любой нормальный человек. И знаю, что моим клиентам это тоже нравится. Это, наверно, и создает отношение.
ОКСАНА ХОРСТ

КАК ПОСЧИТАТЬ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ?


Расчет «грубой прибыли», посчитать не сложно. Для этого стоимость чистой аренды в год делится на стоимость объекта и умножается на 100. Полученная цифра исчисляется в процентах.


Стоимость чистой аренды за год
__________________________ х 100 = …… %
Стоимость объекта

И чем эти проценты выше, тем эффективнее будут работать ваши вложения. Что характерно: чем выше ваши риски, тем выше должна быть прибыль. Например, инвестиции в странах бывшего Союза, обычно, намного выше, чем в центральной Европе. Но там и риски больше.
В любом случае, «грубая прибыль» - весьма приблизительная цифра. Т.е., если уж даже она не соответствует Вашим представлениям об эффективности инвестиций, то дальше этим объектом и заниматься не стоит. Для Праги нижний порог эффективности вложений, до недавних (докороновирусных) времен, был равен 5%. Сейчас, по состоянию а осень 2020 года, в связи с падением цен на аренду и отсутствием туристов, 5% был бы очень неплохим результатом - в большинстве случаев, он «сполз» на 3%.
Если вас, в целом, устраивает расчет грубой прибыли - есть смысл заняться дальнейшими, более точными и тонкими расчетами. Для этого нужно трезво определиться с объемом вложений: сюда входит не только стоимость самого объекта, но и расходы на его обустройство - мебель, ремонт, реконструкцию, проценты по выплате ипотеки и т.д. Сложив все цифры, вы можете удивиться результату: итоговая прибыль не всегда оказывается столь же соблазнительной, как в начале расчётов... Но лучше узнать об этом заранее. За то, это уже «чистая прибыль» и собственно, ради нее вы и затеваетесь.
Есть еще один параметр инвестиций, который стоит просчитать: период возврата ваших вложений. Считается он так: стоимость объекта делится на чистый годовой доход с аренды. Итоговая цифра – это количество лет, за которые вам вернутся вложенные средства. Разумеется, здесь так же есть «грубый расчет», когда берется чистая стоимость объекта и «чистый расчет», который учитывает все вложенные в объект средства.
Зачем все это надо?
Во-первых, конечно, чтобы понимать, на что вы можете рассчитывать, вложив те или иные средства в покупку недвижимости под сдачу в аренду. А во-вторых, это отличный способ провести анализ и сравнение нескольких объектов, чтобы выбрать наиболее эффективные с точки зрения отдачи.
Таких параметров, на самом деле, гораздо больше: мой «чек-лист» по которым я «прогоняю» выбранные объекты своих клиентов и даю им оценку, составляет порядка 25 оценочных позиций. Но перечисленные выше – основные, с них и следует начинать все расчеты.
Более подробно обо всем этом и особенностях инвестиций в чешскую недвижимость – в видео, которое можно посмотреть в записи, по ссылке под этой публикацией.
ОКСАНА ХОРСТ