Самые популярные квартиры в Праге
или что покупать, чтобы заработать на аренде в Чехии
или что покупать, чтобы заработать на аренде в Чехии
Ошибки, допущенные при выборе квартиры, которую вы потом собираетесь сдавать, бывают очень дорогими - в прямом смысле этого слова. Исправить их сложно, а иногда и невозможно. Ни собственные представления о том «что такое хорошо и что такое плохо», ни личные предпочтения, ни собственный вкус не должны повлиять на ваш выбор. Только понимание того, что нужно потенциальному квартиросъемщику – вот наше «главное руководство к действию».
Начинающие инвесторы часто спотыкаются именно на этом, - делится опытом директор крупнейшего в Праге агентства недвижимости VESSAN Сергей Веселин - они автоматически выбирают квартиру исходя из собственных предпочтений, как будто, собираются там жить сами.
Понятно, что, например, успешный предприниматель и отец большого семейства не выбрал бы небольшую двухкомнатную квартиру, а это, как раз, отличный вариант для сдачи в аренду. Но не стоит впадать и в крайности, инвестиции в крошечную квартиру-студию, вызывающую приступы клаустрофобии – тоже потерянные деньги. С чего же начать, чтобы найти самый удачный вариант для инвестиции?
Отсекаем лишнее
Кажущееся многообразие выбора хороших инвестиционных объектов обманчиво. Например, коммерческие объекты, которые, как известно, приносят неплохую прибыль, требуют времени на раскрутку, больших вложений и довольно рискованы сами по себе. Регионов, куда стоит вкладываться тоже не так много: по сути, это Прага и Брно (в крайнем случае – крупные районные центры и «университетские» города). Что касается крупных объектов – больших квартир и домов, то даже если вы их купите в самом центре, напротив Пражского града, то стоимость их аренды будет так высока, что вы годами будете ждать арендатора (и все это время уходить в минус).
Чем 2+кк лучше квартиры-студии?
Вариант с гарсонкой или 1+кк (так в Чехии называют квартиру-студию) может вначале показаться весьма привлекательным: соотношение стоимости к прибыли довольно высокое и цены на них, обычно, приемлемые: в Праге такую квартиру можно купить 1,25 млн крон... Но к чему все эти выгоды, если стабильного арендатора будет сложно найти? Квартиру надо выбирать так, чтобы она отвечала требованиям большинства потенциальных клиентов, - подчеркивает Сергей Веселин. На аренду однокомнатной квартиры, обычно, претендует 1 человек, причем, как правило, с невысоким доходом. Двухкомнатные квартиры снимают, в большинстве случаев, семейные пары, т.е., есть некоторая подстраховка: если заболеет или потеряет работу один, то аренду будут платить с зарплаты второго.
Практика показывает, что арендаторы гарсонок не задерживаются подолгу на одном месте, а поиск новых клиентов в свою квартиру всегда отнимает время, что сказывается и на вашем кошельке. Кроме того, они больше подвержены изменениям в экономике и чаще других становятся неплательщикками, пусть и по объективным причинам (потеря работы, болезнь, сокращение зарплаты и т.д.), но вам от этого будет не легче.
Спектр квартиросъемщиков 2+кк уже сам по себе шире: это может быть и один человек, и два, и три, плюс, такие арендаторы, обычно, стабильнее. Двухкомнатные квартиры, конечно, подороже однокомнатных, но если вы уже накопили на гарсонку, например, те же 1,25 млн, то взяв на остальную часть стоимости кредит, вы его легко покроете арендной платой.
Отсекаем лишнее
Кажущееся многообразие выбора хороших инвестиционных объектов обманчиво. Например, коммерческие объекты, которые, как известно, приносят неплохую прибыль, требуют времени на раскрутку, больших вложений и довольно рискованы сами по себе. Регионов, куда стоит вкладываться тоже не так много: по сути, это Прага и Брно (в крайнем случае – крупные районные центры и «университетские» города). Что касается крупных объектов – больших квартир и домов, то даже если вы их купите в самом центре, напротив Пражского града, то стоимость их аренды будет так высока, что вы годами будете ждать арендатора (и все это время уходить в минус).
Чем 2+кк лучше квартиры-студии?
Вариант с гарсонкой или 1+кк (так в Чехии называют квартиру-студию) может вначале показаться весьма привлекательным: соотношение стоимости к прибыли довольно высокое и цены на них, обычно, приемлемые: в Праге такую квартиру можно купить 1,25 млн крон... Но к чему все эти выгоды, если стабильного арендатора будет сложно найти? Квартиру надо выбирать так, чтобы она отвечала требованиям большинства потенциальных клиентов, - подчеркивает Сергей Веселин. На аренду однокомнатной квартиры, обычно, претендует 1 человек, причем, как правило, с невысоким доходом. Двухкомнатные квартиры снимают, в большинстве случаев, семейные пары, т.е., есть некоторая подстраховка: если заболеет или потеряет работу один, то аренду будут платить с зарплаты второго.
Практика показывает, что арендаторы гарсонок не задерживаются подолгу на одном месте, а поиск новых клиентов в свою квартиру всегда отнимает время, что сказывается и на вашем кошельке. Кроме того, они больше подвержены изменениям в экономике и чаще других становятся неплательщикками, пусть и по объективным причинам (потеря работы, болезнь, сокращение зарплаты и т.д.), но вам от этого будет не легче.
Спектр квартиросъемщиков 2+кк уже сам по себе шире: это может быть и один человек, и два, и три, плюс, такие арендаторы, обычно, стабильнее. Двухкомнатные квартиры, конечно, подороже однокомнатных, но если вы уже накопили на гарсонку, например, те же 1,25 млн, то взяв на остальную часть стоимости кредит, вы его легко покроете арендной платой.
Три самых главных параметра для успешного выбора квартиры под сдачу в аренду
На чем можно сэкономить
Итак, с категорией квартиры все понятно, но еще надо решить – покупать ее в панельном доме или в кирпичном? В частной собственности или кооперативе? Вашим потенциальным арендаторам без разницы форма собственности на квартиру - они выбирают исходя из соображений ее качества, а в этом смысле кирпичное здание предпочтительнее. При прочих равных условиях, доход с квартиры в кирпичном доме будет выше, даже если это квартира кооперативная. Зато купить квартиру в кооперативе можно намного дешевле. Особенно удачными считаются кооперативные квартиры, готовящиеся к переводу в частную собственность – ценность вашей инвестиции, в этом случае, скоро резко возрастает. Но перед покупкой уточните, все-таки, политику этого кооператива в отношении владельцев, сдающих квартиры в аренду: т.к. вы не являетесь прямым собственником, вам придется либо ее учитывать (все это вы найдете в Уставе кооператива), либо отказаться от этого приобретения. Иначе говоря, вложившись в хорошую кооперативную квартиру, вы заработаете больше, но и с большими рисками.
И покупать кооперативную квартиру придется исключительно на свои кровные: ее нельзя заложить в банке и, соответственно, получить под нее ипотеку. Исключение составляют варианты, если вы раздобудете в кооперативе подтверждение, что квартира в течение года будет переведена в частную собственность.
Суммируя все вышесказанное, можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что лучшим вариантом квартиры под сдачу в аренду является двухкомнатная квартира в кирпичном доме, оформленная в частную собственность.
- Окупаемость: то есть, скорость возврата вложений, когда аренда станет чистой прибылью.
- Риски: насколько выбранная вами квартира подвержена падению цен, безработице и прочим экономическим спадам.
- Ликвидность: как быстро вы сможете квартиру продать.
На чем можно сэкономить
Итак, с категорией квартиры все понятно, но еще надо решить – покупать ее в панельном доме или в кирпичном? В частной собственности или кооперативе? Вашим потенциальным арендаторам без разницы форма собственности на квартиру - они выбирают исходя из соображений ее качества, а в этом смысле кирпичное здание предпочтительнее. При прочих равных условиях, доход с квартиры в кирпичном доме будет выше, даже если это квартира кооперативная. Зато купить квартиру в кооперативе можно намного дешевле. Особенно удачными считаются кооперативные квартиры, готовящиеся к переводу в частную собственность – ценность вашей инвестиции, в этом случае, скоро резко возрастает. Но перед покупкой уточните, все-таки, политику этого кооператива в отношении владельцев, сдающих квартиры в аренду: т.к. вы не являетесь прямым собственником, вам придется либо ее учитывать (все это вы найдете в Уставе кооператива), либо отказаться от этого приобретения. Иначе говоря, вложившись в хорошую кооперативную квартиру, вы заработаете больше, но и с большими рисками.
И покупать кооперативную квартиру придется исключительно на свои кровные: ее нельзя заложить в банке и, соответственно, получить под нее ипотеку. Исключение составляют варианты, если вы раздобудете в кооперативе подтверждение, что квартира в течение года будет переведена в частную собственность.
Суммируя все вышесказанное, можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что лучшим вариантом квартиры под сдачу в аренду является двухкомнатная квартира в кирпичном доме, оформленная в частную собственность.
