Кооперативная квартира в Чехии - покупать или нет?
Этот вопрос нам задает, практически, каждый второй клиент, кто обратился за покупкой жилья в Чехии: все об этом что-то слышали, но толком так и не поняли – покупать или нет. У них есть как плюсы, так и минусы. Поэтому, поговорим о кооперативных квартирах подробнее: о выгодах их приобретения и о том, чего эти выгоды могут стоить.
Вначале хорошие новости: кооперативные квартиры заметно дешевле среднерыночной цены. В этом, собственно, и состоит их главное и основное преимущество по сравнению с квартирами в частной собственности.
Второе их достоинство – это скорость оформления сделки: без подачи заявления в кадастр и длительного ожидания - просто приходите в управление кооперативом с продавцом и переписываете, по обоюдному желанию, квартиру на себя, уплатив небольшой взнос.
На этом преимущества кооперативных квартир, пожалуй, заканчиваются…
Что сулит нам обратная сторона медали или почему же они так дешевы?
Самый большой недостаток у кооперативных квартир – это то, что они, по сути, не являются вашей собственностью. Вы покупаете не квартиру, а долевое участие в кооперативе. А владельцем квартиры является сам кооператив (читай управление). Не хочу вас пугать, но теоретически нельзя исключить ситуацию, что по каким-то причинам члены кооператива проголосуют против того, чтобы вы оставались в кооперативе с ними наравне. И вы можете остаться без квартиры и без права на какую-либо компенсацию за исключение. Впрочем, до исключения дело может и не дойдет, но подвергнуться давлению кооператива вы можете – по разным вопросам (национальность в том числе). Не говоря уж о том, что не являясь собственником, вы должны будете все свои действия согласовывать с кооперативом, например, сдачу квартиры в аренду, переделки в квартире, да еще и приплачивать за решение своего вопроса.
У этой проблемы есть решение: несмотря на то, что многие кооперативы состоят из людей возрастом постарше и довольно консервативных, тем не менее, есть и прогрессивные, которые на общем собрании кооператива постановили, что его члены могут выкупить свои квартиры у кооператива. В этом случае, вы, оформив на себя долевое участие и выплатив кооперативу остаточную стоимость, можете квартиру приватизировать и оформить ее на себя, в частную собственность.
Такие квартиры (с правом перевода в частную собственность) стоят не намного дешевле частных. Если вы решите купить такую квартиру, то обязательно найдите постановление в Уставе кооператива пункт о возможности перевода квартиры в частную собственность.
Впрочем, это не единственное, что вам бы следовало проверить перед покупкой. Прочесть Устав не помешает в любом случае – там могут быть «нюансы». Такой, например, что иностранец, претендующий вступить в кооператив, должен будет сделать «специальный» взнос в размере 150 000 крон. Таким образом, многие кооперативы пытаются защитить себя от иностранцев. Прописать этот запрет в Уставе они не могут, а вот установить высокий вступительный взнос – пожалуйста. Т.е. он тоже, по сути, является дискриминацией, но кто это будет доказывать и зачем стремиться вступить в кооператив, где вас откровенно не хотят и не ждут?..
Это что касается формальной стороны дела, а в реальной жизни вам совершенно запросто могут сказать по телефону, что «вас не берут в космонавты», т.е., «иностранцев не принимаем». Словом, отношение управления и самого данного конкретного кооператива к иностранцам, вам нужно знать раньше, чем вы внесете залог за кооперативную квартиру.
Еще один минус, о котором надо помнить, выбирая кооперативную квартиру, это нежелание банков давать под такой объект ипотеку: вы не можете заложить недвижимость, владельцем которой не являетесь и никогда им не будете (у вас только долевое участие). Исключения составляют квартиры, как раз, готовые к приватизации: банку понадобятся гарантии, что в течении года квартира будет переведена в частную собственность. Для этого, соответственно, необходимо выплатить остаточную стоимость квартиры кооперативу и вот тут может возникнуть проблема: как ни странно, но не все кооперативы с этим могут согласиться. Причины могут быть разные, но сути это не меняет.
Либо, вы можете заложить в банке другую свою квартиру, если, конечно, она у вас есть.
Словом, варианты есть, но это будет стоить немало усилий и времени для сбора необходимых документов.
И последний момент, характерный для кооперативных квартир: высокие коммунальные платежи - ими всегда интересуйтесь заранее. Дело в том, что подавляющее большинство кооперативных квартир расположено в панельных домах, которые, чем дальше, тем меньше соответствуют текущим нормам проживания и расхода тепла. Поэтому, многие кооперативы вынуждены брать кредит на, так называемое, «затепление фасадов», а потом распределять его выплату между всеми участниками кооператива. Эта выплата выливается в кругленькую сумму, которую кооператив собирает с жильцов в качестве взноса в фонд капитального ремонта. К этому добавьте расходы на воду и носители энергии. В результате, в месяц может «набегать» по 5 – 6 тысяч крон за не такую уж и большую квартиру.
Подводя итог всему сказанному, хочется подчеркнуть, что приобретение квартиры само по себе мероприятие не из простых, требующее специальных знаний и опыта, но что касается кооперативных квартир (если говорить о нас иностранцах), осторожность важна дважды. Несмотря на кажущуюся их дешевизну и простоту. И «игра стоит свеч», если только вы обладаете скромным капиталом, ипотека вам «не светит» и вы полны энергии, если не заплатить, то по крайней мере, «выбегать» все необходимые документы и решения.
На этом преимущества кооперативных квартир, пожалуй, заканчиваются…
Что сулит нам обратная сторона медали или почему же они так дешевы?
Самый большой недостаток у кооперативных квартир – это то, что они, по сути, не являются вашей собственностью. Вы покупаете не квартиру, а долевое участие в кооперативе. А владельцем квартиры является сам кооператив (читай управление). Не хочу вас пугать, но теоретически нельзя исключить ситуацию, что по каким-то причинам члены кооператива проголосуют против того, чтобы вы оставались в кооперативе с ними наравне. И вы можете остаться без квартиры и без права на какую-либо компенсацию за исключение. Впрочем, до исключения дело может и не дойдет, но подвергнуться давлению кооператива вы можете – по разным вопросам (национальность в том числе). Не говоря уж о том, что не являясь собственником, вы должны будете все свои действия согласовывать с кооперативом, например, сдачу квартиры в аренду, переделки в квартире, да еще и приплачивать за решение своего вопроса.
У этой проблемы есть решение: несмотря на то, что многие кооперативы состоят из людей возрастом постарше и довольно консервативных, тем не менее, есть и прогрессивные, которые на общем собрании кооператива постановили, что его члены могут выкупить свои квартиры у кооператива. В этом случае, вы, оформив на себя долевое участие и выплатив кооперативу остаточную стоимость, можете квартиру приватизировать и оформить ее на себя, в частную собственность.
Такие квартиры (с правом перевода в частную собственность) стоят не намного дешевле частных. Если вы решите купить такую квартиру, то обязательно найдите постановление в Уставе кооператива пункт о возможности перевода квартиры в частную собственность.
Впрочем, это не единственное, что вам бы следовало проверить перед покупкой. Прочесть Устав не помешает в любом случае – там могут быть «нюансы». Такой, например, что иностранец, претендующий вступить в кооператив, должен будет сделать «специальный» взнос в размере 150 000 крон. Таким образом, многие кооперативы пытаются защитить себя от иностранцев. Прописать этот запрет в Уставе они не могут, а вот установить высокий вступительный взнос – пожалуйста. Т.е. он тоже, по сути, является дискриминацией, но кто это будет доказывать и зачем стремиться вступить в кооператив, где вас откровенно не хотят и не ждут?..
Это что касается формальной стороны дела, а в реальной жизни вам совершенно запросто могут сказать по телефону, что «вас не берут в космонавты», т.е., «иностранцев не принимаем». Словом, отношение управления и самого данного конкретного кооператива к иностранцам, вам нужно знать раньше, чем вы внесете залог за кооперативную квартиру.
Еще один минус, о котором надо помнить, выбирая кооперативную квартиру, это нежелание банков давать под такой объект ипотеку: вы не можете заложить недвижимость, владельцем которой не являетесь и никогда им не будете (у вас только долевое участие). Исключения составляют квартиры, как раз, готовые к приватизации: банку понадобятся гарантии, что в течении года квартира будет переведена в частную собственность. Для этого, соответственно, необходимо выплатить остаточную стоимость квартиры кооперативу и вот тут может возникнуть проблема: как ни странно, но не все кооперативы с этим могут согласиться. Причины могут быть разные, но сути это не меняет.
Либо, вы можете заложить в банке другую свою квартиру, если, конечно, она у вас есть.
Словом, варианты есть, но это будет стоить немало усилий и времени для сбора необходимых документов.
И последний момент, характерный для кооперативных квартир: высокие коммунальные платежи - ими всегда интересуйтесь заранее. Дело в том, что подавляющее большинство кооперативных квартир расположено в панельных домах, которые, чем дальше, тем меньше соответствуют текущим нормам проживания и расхода тепла. Поэтому, многие кооперативы вынуждены брать кредит на, так называемое, «затепление фасадов», а потом распределять его выплату между всеми участниками кооператива. Эта выплата выливается в кругленькую сумму, которую кооператив собирает с жильцов в качестве взноса в фонд капитального ремонта. К этому добавьте расходы на воду и носители энергии. В результате, в месяц может «набегать» по 5 – 6 тысяч крон за не такую уж и большую квартиру.
Подводя итог всему сказанному, хочется подчеркнуть, что приобретение квартиры само по себе мероприятие не из простых, требующее специальных знаний и опыта, но что касается кооперативных квартир (если говорить о нас иностранцах), осторожность важна дважды. Несмотря на кажущуюся их дешевизну и простоту. И «игра стоит свеч», если только вы обладаете скромным капиталом, ипотека вам «не светит» и вы полны энергии, если не заплатить, то по крайней мере, «выбегать» все необходимые документы и решения.
