Ошибки при покупке жилья в Чехии
Если вы не инвестор, то можно предположить, что не слишком часто покупаете себе квартиры: среднестатистический житель Чехии делает это 1 – 2 раза в жизни. А не делая это часто, сложно набраться опыта и избежать ошибок, связанных с приобретением жилья.
Если у вас есть специалист, к которому можно обратиться за помощью – это сразу облегчает весь процесс и избавляет от лишних рисков. Но иметь хотя бы общее представление о том «что к чему» не повредит никому. Тем более, что ошибки в сфере недвижимости обходятся довольно дорого…
Если у вас есть специалист, к которому можно обратиться за помощью – это сразу облегчает весь процесс и избавляет от лишних рисков. Но иметь хотя бы общее представление о том «что к чему» не повредит никому. Тем более, что ошибки в сфере недвижимости обходятся довольно дорого…
«Семь раз отмерь, один отрежь»
Список типичных «проколов» довольно велик, но мы коснемся лишь самых распространенных. Возглавляет его пресловутая спешка… «Семь раз отмерь, один отрежь» - ценность этого совета сложно переоценить и эта та основа, на которой базируются остальные правила – не бог весть какие сложные, но эффективные, несмотря на свою кажущуюся простоту.
Доверяй, но проверяй
Итак, понятно, что первое, о чем покупателю следует позаботиться, это о чистоте сделки, т.е., об отсутствии долгов на квартире (в виде экзекуций, коммунальных платежей и прочих обременений). Удивительно, насколько бывают доверчивы покупатели… Или ленивы… Природу этого явления сложно объяснить, но далеко не все утруждают себя этой проверкой. Хотя, для этого нужно всего лишь взять выписку из кадастра недвижимости, где имеющиеся ограничения всегда прописаны, если они вообще есть.
Ну или хотя бы проверить объект в интернете, на сайте http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, где приводится сокращенная версия выписки из кадастра. Там же, кстати, можно потом отслеживать и непосредственно ход сделки: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberRizeni.aspx.
Следует отметить, что наличие записей в разделах «С», «D», «E» и «F» в самой выписке - еще не основание поставить на сделке крест. Но повод насторожиться: ограничения бывают разные:
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀Ипотека, т.е., залоговое право банка на объект (zástavní právo) – с этим нет никаких проблем: банк не будет чинить вам препятствия, если получит все причитающиеся ему денежки. Сделка будет длиться дольше, но не несет в себе опасности, если только вы не отправите деньги напрямую в банк, а на хранение к нотариусу, адвокату или на специальный банковский счет;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀Вечное бремя (věcné břemeno) – уже сложнее, в том смысле, что оно бывает технического характера - это-то, как раз ерунда, а вот если в выписке из кадастра в разделе «С» числится жилец, то покупать эту квартиру можно только в два этапа: первый - жилец «выписывается» из квартиры. Как? – Это задача продавца, вы на это повлиять, практически, никак не можете. Второй этап: когда вам будет предъявлена «чистая» выписка из кадастра (без жильца) совершается непосредственно сама сделка купли-продажи;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀Экзекуция (exekuce). Купить квартиру с этой отметкой, не обратив на нее внимание, было бы грубейшей ошибкой, потому что, в этом случае, вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Но. Не торопитесь сразу отказываться от такой сделки, свяжитесь с экзекутором и, если с ним можно договориться и у вас есть хороший юрист, то вы можете купить эту квартиру с большой скидкой – до 30-40%.
Еще один момент, на который следует обратить внимание, это владение участком под домом: новый закон предписывает, чтобы у этих субъектов был один и тот же хозяин. Т.е., покупая дом, обратите на это внимание и будьте готовы к тому, что вас может обойти хозяин участка, который, в этом случае, имеет Předkupní právo.
Если в выписке из кадастра указано несколько владельцев, то на договоре, потом, должны будут стоять все их подписи.
Подводя итог сказанному: очень важно, подписывая договор купли-продажи, иметь в руках свежую выписку из кадастра и быть в курсе всех имеющихся ограничений. Не стесняйтесь о них спрашивать владельца и риэлтора.
Отдельно следует сказать о форме владения квартирой – лучше покупать на фирму или на физическое лицо? Однозначно, на физическое лицо. Хотя бы уже потому, что прожив в квартире 2 года или по истечение 5 лет с момента покупки, вы освобождаетесь оплаты налога с прибыли. Если же квартира куплена на фирму и вы продаете квартиру с наценкой, то этот налог (15%) придется платить в любом случае. Сейчас, когда закон Чехии позволяет покупать недвижимость иностранцам на себя лично, многие задумались о том, чтобы перевести квартиру с фирмы на себя как на физическое лицо. Но в этом случае нужно будет заплатить налог 4% от стоимости объекта, что конечно, многих останавливает. Чтобы избежать этой «лишней траты» разработаны некие «серые схемы», которые, не могут похвастаться чистотой, но для многих это вариант не потерять деньги на ровном месте.
Скупой платит дважды…
Вторая распространенная ошибка – это погоня за дешевизной. Все мы знаем, что чудес не бывает, но все равно попадаемся на эту удочку… Если цена объекта заметно ниже рыночной, то не впадайте в эйфорию, не торопитесь с внесением залога, а постарайтесь выяснить причины такой «подарочной» цены.
Вторая распространенная ошибка – это погоня за дешевизной. Все мы знаем, что чудес не бывает, но все равно попадаемся на эту удочку… Если цена объекта заметно ниже рыночной, то не впадайте в эйфорию, не торопитесь с внесением залога, а постарайтесь выяснить причины такой «подарочной» цены.
Не дайте самим себя уговорить и усыпить собственную бдительность представлениями о глупом продавце, который не ориентируется в ценах на жилье… Открою вам небольшой секрет: владельцы недвижимости если и ошибаются со стоимостью своей квартиры, то только в свою пользу. Так что, встретив такой вариант, изучайте объект и документы, трясите продавца и соседей, но найдите настоящую причину уступки в цене.
Кот в мешке
Третья частая ошибка – классическое приобретение «кота в мешке»: покупка жилья без серьезного контроля состояния объекта. Здесь можно порекомендовать либо обратиться к техническому инспектору, который проведет анализ и предложит вам реальную картину состояния объекта, либо самим провести исследование, хотя в этом случае, вы рискуете пропустить существенные детали и не увидеть недостатки, которые могут быть просто скрыты от глаз. Особенно это касается электропроводки, водопровода и канализации. Обратите внимание: серьезные недостатки, требующие исправления, могут и должны найти свое отражение в цене объекта. Т.о., потратившись на техническую экспертизу, вы можете заметно выиграть в цене квартиры. Это подсказка.
Четвертая ошибка, которую, к сожалению, нередко совершают наивные покупатели, это отправка денег за квартиру напрямую продавцу. В этом случае можно быть уверенными только в том, что если что-то «пойдет не так» и сделка не будет проведена в кадастре недвижимости, то своих денег, по крайней мере, в полном объеме, вы никогда не увидите. Чтобы этого избежать, придумана простая схема, которая защищает интересы всех участников сделки: до момента оформления вас собственником, деньги хранятся у нейтрального доверенного лица (нотариус, адвокат, банк). Причем, пока сделка в кадастре не прошла, продавец будет кровно заинтересован решать все вопросы связанные с дополнением необходимых документов, потому что без этого он денег не получит.
Что написано пером, то не вырубишь топором
Еще один промах, который совершают покупатели и о котором хотелось бы напомнить: устные договоренности. Их просто не должно быть, все только на бумаге – в форме договора и дополнений к нему.
Операция «кооперация»
Отдельных слов заслуживают кооперативные квартиры. С одной стороны «купить» их очень легко, для этого даже не нужно оформлять сделку в кадастре. Но. Нужно понимать, что вы покупаете не квартиру, а долю в кооперативе и не становитесь непосредственно собственником жилья, а только ее арендатором у кооператива. Теоретически, нужно быть готовым к тому, что у вас могут возникнуть ограничения в правах, причем, буквально на ровном месте. Вам элементарно могут не разрешить сдавать «вашу» квартиру… или претендовать на часть дохода с нее. Не редки случаи дискриминации иностранцев на уровне кооперативных Уставов, которые вы, конечно, можете оспорить в суде и даже выиграете дело, но вы же не ради этого покупаете квартиру… С одной стороны, управление кооперативом не должно вмешиваться в ваши дела и даже не имеет на это право, но на практике, при желании, вполне в состоянии отравить жизнь любому, даже очень симпатичному иностранцу. В общем, прежде чем внести деньги за кооперативную квартиру, обязательно прочтите Устав и узнайте настроения Управления кооперативом – если они не подвержены приступам ксенофобии.
Кот в мешке
Третья частая ошибка – классическое приобретение «кота в мешке»: покупка жилья без серьезного контроля состояния объекта. Здесь можно порекомендовать либо обратиться к техническому инспектору, который проведет анализ и предложит вам реальную картину состояния объекта, либо самим провести исследование, хотя в этом случае, вы рискуете пропустить существенные детали и не увидеть недостатки, которые могут быть просто скрыты от глаз. Особенно это касается электропроводки, водопровода и канализации. Обратите внимание: серьезные недостатки, требующие исправления, могут и должны найти свое отражение в цене объекта. Т.о., потратившись на техническую экспертизу, вы можете заметно выиграть в цене квартиры. Это подсказка.
Четвертая ошибка, которую, к сожалению, нередко совершают наивные покупатели, это отправка денег за квартиру напрямую продавцу. В этом случае можно быть уверенными только в том, что если что-то «пойдет не так» и сделка не будет проведена в кадастре недвижимости, то своих денег, по крайней мере, в полном объеме, вы никогда не увидите. Чтобы этого избежать, придумана простая схема, которая защищает интересы всех участников сделки: до момента оформления вас собственником, деньги хранятся у нейтрального доверенного лица (нотариус, адвокат, банк). Причем, пока сделка в кадастре не прошла, продавец будет кровно заинтересован решать все вопросы связанные с дополнением необходимых документов, потому что без этого он денег не получит.
Что написано пером, то не вырубишь топором
Еще один промах, который совершают покупатели и о котором хотелось бы напомнить: устные договоренности. Их просто не должно быть, все только на бумаге – в форме договора и дополнений к нему.
Операция «кооперация»
Отдельных слов заслуживают кооперативные квартиры. С одной стороны «купить» их очень легко, для этого даже не нужно оформлять сделку в кадастре. Но. Нужно понимать, что вы покупаете не квартиру, а долю в кооперативе и не становитесь непосредственно собственником жилья, а только ее арендатором у кооператива. Теоретически, нужно быть готовым к тому, что у вас могут возникнуть ограничения в правах, причем, буквально на ровном месте. Вам элементарно могут не разрешить сдавать «вашу» квартиру… или претендовать на часть дохода с нее. Не редки случаи дискриминации иностранцев на уровне кооперативных Уставов, которые вы, конечно, можете оспорить в суде и даже выиграете дело, но вы же не ради этого покупаете квартиру… С одной стороны, управление кооперативом не должно вмешиваться в ваши дела и даже не имеет на это право, но на практике, при желании, вполне в состоянии отравить жизнь любому, даже очень симпатичному иностранцу. В общем, прежде чем внести деньги за кооперативную квартиру, обязательно прочтите Устав и узнайте настроения Управления кооперативом – если они не подвержены приступам ксенофобии.
Поскольку список всего, от чего хотелось бы покупателей предостеречь (не говоря уже о нюансах) довольно велик, а в рамках одной статьи всего не перечислишь, в конце я привожу ряд практических рекомендаций, следуя которым вы, скорей всего, не совершите ошибок:
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀осмотру понравившейся квартиры уделите достаточно времени и проводите его днем;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀кроме квартиры обратите внимание на то, в каком состоянии общие помещения в доме, осмотрите все относящиеся к квартире складские помещения и гараж;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀внимательно отнеситесь ко всем приборам, которые останутся в квартире, когда вы туда переедите (кухонная техника, котел и пр.) – насколько они функциональны и безопасны;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀перемерьте квартиру, чтобы убедиться, что заявленное в договоре количество квадратных метров соответствует реальности;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀прогуляйтесь пешком до остановки, к магазину, по соседним дворам и обратите внимание – насколько чисто вокруг (или не очень), кто вас окружает и т.п.;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀покупая квартиру в старом панельном доме будьте готовы к тому, что придется «скидываться» на его утепление и реконструкцию, что неизбежно повлияет на размер коммунальных платежей – они могут оказаться неожиданно высокими;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀покупая новую квартиру, построенную в период с 1.1. 2009, строители должны вам передать, так называемый, «энергетический паспорт» (průkaz energetické náročnosti), где указаны параметры энергопотребления в квартире и объемы платежей;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀не экономьте на экспертах для оценки состояния квартиры, которую планируете купить (особенно это касается строительных вопросов и юридической части).
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀осмотру понравившейся квартиры уделите достаточно времени и проводите его днем;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀кроме квартиры обратите внимание на то, в каком состоянии общие помещения в доме, осмотрите все относящиеся к квартире складские помещения и гараж;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀внимательно отнеситесь ко всем приборам, которые останутся в квартире, когда вы туда переедите (кухонная техника, котел и пр.) – насколько они функциональны и безопасны;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀перемерьте квартиру, чтобы убедиться, что заявленное в договоре количество квадратных метров соответствует реальности;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀прогуляйтесь пешком до остановки, к магазину, по соседним дворам и обратите внимание – насколько чисто вокруг (или не очень), кто вас окружает и т.п.;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀покупая квартиру в старом панельном доме будьте готовы к тому, что придется «скидываться» на его утепление и реконструкцию, что неизбежно повлияет на размер коммунальных платежей – они могут оказаться неожиданно высокими;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀покупая новую квартиру, построенную в период с 1.1. 2009, строители должны вам передать, так называемый, «энергетический паспорт» (průkaz energetické náročnosti), где указаны параметры энергопотребления в квартире и объемы платежей;
⠀⠀⠀⠀⠀●⠀не экономьте на экспертах для оценки состояния квартиры, которую планируете купить (особенно это касается строительных вопросов и юридической части).
