Как посчитать эффективность инвестиций в недвижимость?
Расчет «грубой прибыли», посчитать не сложно. Для этого стоимость чистой аренды в год делится на стоимость объекта и умножается на 100. Полученная цифра исчисляется в процентах.
Стоимость чистой аренды за год
___________________________ х 100 = …… %
Стоимость объекта
И чем эти проценты выше, тем эффективнее будут работать ваши вложения. Что характерно: чем выше ваши риски, тем выше должна быть прибыль. Например, инвестиции в странах бывшего Союза, обычно, намного выше, чем в центральной Европе. Но там и риски больше.
В любом случае, «грубая прибыль» - весьма приблизительная цифра. Т.е., если уж даже она не соответствует Вашим представлениям об эффективности инвестиций, то дальше этим объектом и заниматься не стоит. Для Праги нижний порог эффективности вложений, до недавних (докороновирусных) времен, был равен 5%. Сейчас, по состоянию а осень 2020 года, в связи с падением цен на аренду и отсутствием туристов, 5% был бы очень неплохим результатом - в большинстве случаев, он «сполз» на 3%.
Если вас, в целом, устраивает расчет грубой прибыли - есть смысл заняться дальнейшими, более точными и тонкими расчетами. Для этого нужно трезво определиться с объемом вложений: сюда входит не только стоимость самого объекта, но и расходы на его обустройство - мебель, ремонт, реконструкцию, проценты по выплате ипотеки и т.д. Сложив все цифры, вы можете удивиться результату: итоговая прибыль не всегда оказывается столь же соблазнительной, как в начале расчётов... Но лучше узнать об этом заранее. За то, это уже «чистая прибыль» и собственно, ради нее вы и затеваетесь.
Есть еще один параметр инвестиций, который стоит просчитать: период возврата ваших вложений. Считается он так: стоимость объекта делится на чистый годовой доход с аренды. Итоговая цифра – это количество лет, за которые вам вернутся вложенные средства. Разумеется, здесь так же есть «грубый расчет», когда берется чистая стоимость объекта и «чистый расчет», который учитывает все вложенные в объект средства.
Зачем все это надо?
Во-первых, конечно, чтобы понимать, на что вы можете рассчитывать, вложив те или иные средства в покупку недвижимости под сдачу в аренду. А во-вторых, это отличный способ провести анализ и сравнение нескольких объектов, чтобы выбрать наиболее эффективные с точки зрения отдачи.
Таких параметров, на самом деле, гораздо больше: мой «чек-лист» по которым я «прогоняю» выбранные объекты своих клиентов и даю им оценку, составляет порядка 25 оценочных позиций. Но перечисленные выше – основные, с них и следует начинать все расчеты.
Более подробно обо всем этом и особенностях инвестиций в чешскую недвижимость – в видео, которое можно посмотреть в записи, по ссылке.
Стоимость чистой аренды за год
___________________________ х 100 = …… %
Стоимость объекта
И чем эти проценты выше, тем эффективнее будут работать ваши вложения. Что характерно: чем выше ваши риски, тем выше должна быть прибыль. Например, инвестиции в странах бывшего Союза, обычно, намного выше, чем в центральной Европе. Но там и риски больше.
В любом случае, «грубая прибыль» - весьма приблизительная цифра. Т.е., если уж даже она не соответствует Вашим представлениям об эффективности инвестиций, то дальше этим объектом и заниматься не стоит. Для Праги нижний порог эффективности вложений, до недавних (докороновирусных) времен, был равен 5%. Сейчас, по состоянию а осень 2020 года, в связи с падением цен на аренду и отсутствием туристов, 5% был бы очень неплохим результатом - в большинстве случаев, он «сполз» на 3%.
Если вас, в целом, устраивает расчет грубой прибыли - есть смысл заняться дальнейшими, более точными и тонкими расчетами. Для этого нужно трезво определиться с объемом вложений: сюда входит не только стоимость самого объекта, но и расходы на его обустройство - мебель, ремонт, реконструкцию, проценты по выплате ипотеки и т.д. Сложив все цифры, вы можете удивиться результату: итоговая прибыль не всегда оказывается столь же соблазнительной, как в начале расчётов... Но лучше узнать об этом заранее. За то, это уже «чистая прибыль» и собственно, ради нее вы и затеваетесь.
Есть еще один параметр инвестиций, который стоит просчитать: период возврата ваших вложений. Считается он так: стоимость объекта делится на чистый годовой доход с аренды. Итоговая цифра – это количество лет, за которые вам вернутся вложенные средства. Разумеется, здесь так же есть «грубый расчет», когда берется чистая стоимость объекта и «чистый расчет», который учитывает все вложенные в объект средства.
Зачем все это надо?
Во-первых, конечно, чтобы понимать, на что вы можете рассчитывать, вложив те или иные средства в покупку недвижимости под сдачу в аренду. А во-вторых, это отличный способ провести анализ и сравнение нескольких объектов, чтобы выбрать наиболее эффективные с точки зрения отдачи.
Таких параметров, на самом деле, гораздо больше: мой «чек-лист» по которым я «прогоняю» выбранные объекты своих клиентов и даю им оценку, составляет порядка 25 оценочных позиций. Но перечисленные выше – основные, с них и следует начинать все расчеты.
Более подробно обо всем этом и особенностях инвестиций в чешскую недвижимость – в видео, которое можно посмотреть в записи, по ссылке.
